Nur bei vermieteten Immobilien – z. B. im Rahmen der Abschreibung oder als Werbungskosten
Kurzfassung Notartermin Hauskauf
Beim Immobilienkauf fallen weit mehr Kosten an als nur der Kaufpreis. Dieser Ratgeber beleuchtet alle relevanten Kaufnebenkosten, darunter Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovision und Finanzierungskosten. Auch oft unterschätzte Ausgaben wie Umzug, Einrichtung oder Sanierungsmaßnahmen werden berücksichtigt. Konkrete Prozentwerte, Rechenbeispiele und Faustformeln helfen bei der realistischen Kalkulation. Typische Fehler, steuerliche Aspekte, regionale Unterschiede sowie Möglichkeiten zur Reduktion der Nebenkosten werden ebenfalls aufgezeigt. Der Artikel bietet damit einen vollständigen Überblick und beantwortet im FAQ-Teil die häufigsten Fragen. Ergänzt wird der Beitrag durch eine Sammlung konkreter Fakten für die Praxis.
Inhaltsverzeichnis
- Kaufnebenkosten: Warum sie oft unterschätzt werden
- Grunderwerbsteuer: Höhe, Freibeträge, Sonderfälle
- Notarkosten und Grundbuchgebühren: Gesetzlich geregelt, aber nicht gering
- Maklerprovision: Wer zahlt was in welchem Bundesland?
- Finanzierungskosten: Gebühren und Zusatzkosten rund um den Kredit
- Kaufpreisnahe Sanierungskosten und Modernisierung
- Umzug, Einrichtung, Nebenkosten: Der oft vergessene Kostenblock
- Kaufnebenkosten im Überblick: Prozentuale Faustformeln und typische Summen
- Rechenbeispiel: So sieht eine typische Gesamtkalkulation aus
- Fehler bei der Kalkulation vermeiden: Die häufigsten Denkfehler
- Regionale Unterschiede: Kaufnebenkosten in Stadt und Land
- Steuerliche Behandlung der Kaufnebenkosten
- Tipps zur Reduktion der Kaufnebenkosten
- Wann sich ein Kauf trotz hoher Nebenkosten lohnt
- FAQ: Die häufigsten Fragen zu Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
- Fakten zu Kaufnebenkosten: Zahlen, Quoten, Besonderheiten
Kaufnebenkosten: Warum sie oft unterschätzt werden
Beim Immobilienkauf liegt der Fokus vieler Käufer verständlicherweise auf dem eigentlichen Kaufpreis. Doch das kann teuer werden – denn Kaufnebenkosten schlagen mit bis zu 15 Prozent zusätzlich zu Buche. Diese werden regelmäßig unterschätzt oder bei der Finanzierungsplanung vergessen. Dabei sind sie Pflichtausgaben, die weder verhandelbar noch aufschiebbar sind. Viele Menschen geraten genau deshalb finanziell in Bedrängnis – nicht wegen eines zu hohen Kaufpreises, sondern weil sie die Zusatzkosten nicht eingeplant haben.
Ein realistisches Verständnis der Kaufnebenkosten ist entscheidend, um seriös zu kalkulieren, die Eigenkapitalquote richtig einzuschätzen und die Belastung durch Kredit und Rücklagen planbar zu halten. Auch die Bank verlangt in aller Regel den Nachweis, dass die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital bezahlt werden können. Wer sie unterschätzt, bringt damit seine Finanzierung in Gefahr – oder riskiert hohe Zusatzkredite mit ungünstigen Konditionen.
Gleichzeitig ist die Begrifflichkeit „Kaufnebenkosten“ unscharf. Juristisch fallen darunter bestimmte gesetzlich geregelte Kosten. In der Praxis zählen jedoch auch viele weitere Ausgaben dazu, die unmittelbar mit dem Erwerb der Immobilie verbunden sind. Wer umfassend kalkulieren will, muss daher alle realistisch zu erwartenden Ausgaben im Blick haben. Der folgende Artikel bietet dafür eine vollständige und fundierte Übersicht.
- Grunderwerbsteuer: Pflichtabgabe an das Finanzamt, deren Höhe je nach Bundesland stark variiert.
- Notarkosten: Beurkundung des Kaufvertrags und weitere Leistungen wie Grundbucheintrag.
- Grundbuchkosten: Amtsgebühren für Eigentumsumschreibung und Eintragung von Lasten.
- Maklerprovision: Nicht überall verpflichtend, aber bei vermittelten Immobilien häufig fällig.
- Finanzierungskosten: Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Grundschuld-Eintragungen.
- Renovierung und Modernisierung: Kaufpreisnahe Maßnahmen, die sofort umgesetzt werden müssen.
- Umzug und Einrichtung: Transport, Möbelkauf, Haushaltsanschlüsse – oft vergessen, aber relevant.
Grunderwerbsteuer: Höhe, Freibeträge, Sonderfälle
Die Grunderwerbsteuer ist eine der wichtigsten und gleichzeitig teuersten Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Sie fällt bei nahezu jedem Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie an und ist vom Käufer zu tragen – es sei denn, etwas anderes wurde im Vertrag explizit geregelt, was in der Praxis jedoch selten vorkommt.
Die Höhe variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Die Steuer wird auf den notariell beurkundeten Kaufpreis erhoben. Wurde ein niedrigerer Kaufpreis vereinbart, etwa durch Herausnahme von Inventar (Küche, Einbauschränke etc.), kann dies die Steuerlast mindern – aber nur, wenn die Einzelpreise marktüblich und nachvollziehbar sind. Überhöhte Abzüge können vom Finanzamt gestrichen werden.
Wichtig: Die Grunderwerbsteuer muss in der Regel innerhalb weniger Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids gezahlt werden. Ohne Zahlung kann der Eigentumsübergang nicht im Grundbuch eingetragen werden. Damit ist sie auch eine Voraussetzung für die endgültige Eigentumsübertragung.
- Die Grunderwerbsteuer ist in jedem Bundesland unterschiedlich hoch
- Sie wird prozentual auf den Kaufpreis berechnet
- In einigen Fällen ist eine Reduzierung durch Inventar möglich
- Sie ist eine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung
- Eine Zahlung muss zügig nach dem Steuerbescheid erfolgen
- Fällig wird sie unabhängig von der Finanzierung durch die Bank
- Sie wird vom Finanzamt eingefordert
- Einige Bundesländer haben bei Selbstnutzung oder Erbschaft Sonderregelungen
Notarkosten und Grundbuchgebühren: Gesetzlich geregelt, aber nicht gering
Ohne Notar läuft beim Immobilienkauf nichts. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass der Kaufvertrag über eine Immobilie notariell beurkundet werden muss. Der Notar übernimmt dabei nicht nur die reine Beurkundung, sondern auch die Kommunikation mit dem Grundbuchamt und die rechtssichere Abwicklung des Kaufprozesses. Das hat seinen Preis – die Notarkosten sind gesetzlich in der Kostenordnung (GNotKG) geregelt und orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie.
Die Grundbuchgebühren fallen zusätzlich an und decken die Kosten für die Umschreibung des Eigentümers sowie die Eintragung der Grundschuld ab. Auch diese Gebühren sind gesetzlich festgelegt und steigen mit dem Umfang der Einträge. Gemeinsam mit den Notarkosten summieren sich diese Ausgaben auf etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Je nach Region und Einzelfall können geringe Abweichungen auftreten, grundsätzlich sind sie aber gut kalkulierbar.
Einige Käufer hoffen, durch Preisverhandlungen oder Anbieterwechsel bei diesen Kosten sparen zu können. Das ist in der Regel nicht möglich – denn die Gebühren sind in Deutschland für Notare und Grundbuchämter verbindlich. Sonderleistungen wie das Aufsetzen eines Vorvertrags, umfangreiche Beratung oder zusätzliche Eintragungen können jedoch zu Mehrkosten führen. Auch diese sollten bei der Planung berücksichtigt werden.
Maklerprovision: Wer zahlt was in welchem Bundesland?
Die Maklerprovision gehört zu den größten variablen Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf. Ob sie anfällt und in welcher Höhe, hängt davon ab, ob ein Makler beteiligt ist und wie die rechtliche Lage im jeweiligen Bundesland aussieht. Seit Dezember 2020 gilt für Wohnimmobilien ein bundesweit einheitliches Gesetz: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, muss er mindestens 50 % der Provision übernehmen – eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist nicht mehr zulässig.
Die Höhe der Provision variiert ebenfalls je nach Region. Üblich sind zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer. In Berlin oder Hamburg teilen sich Käufer und Verkäufer häufig je 3,57 %. In anderen Bundesländern kann auch eine Netto-Aufteilung möglich sein. Bei Gewerbeimmobilien und Grundstücken gilt das genannte Gesetz nicht – hier sind auch 100 % Käuferprovision zulässig.
Ein häufiger Fehler: Viele Käufer unterschätzen die rechtliche Verbindlichkeit eines Maklervertrags. Wird ein Objekt über einen Makler angeboten und der Kauf später direkt mit dem Eigentümer abgewickelt, bleibt die Provision dennoch fällig. Wichtig ist daher, die Maklerkonditionen vor der Besichtigung zu klären und gegebenenfalls schriftlich bestätigen zu lassen, was vereinbart wurde.
- Gesetzliche Regelung: Seit 2020 ist die hälftige Teilung bei Wohnimmobilien verpflichtend
- Regionale Unterschiede: In einigen Bundesländern sind Netto-Provisionen möglich
- Provisionshöhe: Meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises plus MwSt.
- Maklervertrag: Auch mündliche oder konkludente Verträge sind rechtlich bindend
- Gewerbeimmobilien: Gesetz gilt nicht, Käufer können volle Provision zahlen müssen
- Abrechnung: Die Maklerrechnung ist meist sofort nach Notartermin fällig
Finanzierungskosten: Gebühren und Zusatzkosten rund um den Kredit
Wer eine Immobilie finanziert, muss neben dem Zinssatz auch mit verschiedenen Zusatzkosten rechnen. Diese Finanzierungskosten werden von vielen Käufern unterschätzt, obwohl sie mehrere Tausend Euro ausmachen können. Zwar haben sich klassische Bearbeitungsgebühren bei vielen Banken erledigt, dennoch entstehen durch Bereitstellungszinsen, Gutachterkosten und Notarhonorare für die Grundschuldbestellung relevante Aufwendungen.
Ein weiterer Punkt sind mögliche Zinsaufschläge, etwa für längere Zinsbindungen oder die Absicherung bei niedriger Eigenkapitalquote. Auch Kosten für Sondertilgungen oder eine vorzeitige Rückzahlung (Vorfälligkeitsentschädigung) können im Finanzierungsverlauf relevant werden – insbesondere bei einem späteren Verkauf oder bei Umschuldung. Kreditnebenkosten sind daher fester Bestandteil der Kaufnebenkosten.
Wer von Anfang an sauber kalkuliert, kann besser verhandeln und böse Überraschungen vermeiden. Ein Finanzierungsangebot sollte immer sämtliche Zusatzkosten offenlegen – nur dann ist ein echter Vergleich möglich. Empfehlenswert ist auch, einen Puffer für unvorhergesehene Posten einzuplanen.
- Notarkosten für Grundschuldbestellung
- Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch
- Bereitstellungszinsen bei verzögertem Abruf
- Gutachterkosten für Beleihungswertermittlung
- Zinsaufschläge bei geringem Eigenkapital
- Kontoführungsgebühren für das Darlehenskonto
- Optional: Kosten für Restschuldversicherung
- Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung
Kaufpreisnahe Sanierungskosten und Modernisierung
Direkt nach dem Kauf werden oft Maßnahmen fällig, die streng genommen keine Kaufnebenkosten im juristischen Sinne sind – aber finanziell unmittelbar dazugehören. Gemeint sind Sanierungen und Modernisierungen, die notwendig sind, um das Objekt überhaupt wie geplant nutzen zu können. Dazu zählen z. B. die Erneuerung der Elektrik, der Austausch von Fenstern, neue Heizsysteme oder grundlegende Arbeiten an Dach oder Fassade.
Gerade ältere Immobilien erfordern hohe Investitionen, die Käufer oft erst nach der Beurkundung vollständig erfassen. Dabei wirken sich diese Ausgaben direkt auf die Gesamtkalkulation aus. Denn wer nach dem Kauf gleich fünfstellige Beträge investieren muss, braucht entweder entsprechendes Eigenkapital oder muss zusätzliche Kredite aufnehmen – oft zu schlechteren Konditionen als das Hauptdarlehen.
Auch in Neubauten sind sogenannte „Ausbaukosten“ relevant, etwa für Böden, Malerarbeiten, Einbauküchen oder Außenanlagen. Diese sind zwar formell kein Teil des Kaufvertrags, müssen aber in der finanziellen Gesamtbetrachtung unbedingt berücksichtigt werden. Eine detaillierte Checkliste und die Beratung durch einen Bausachverständigen helfen, böse Überraschungen zu vermeiden.
Umzug, Einrichtung, Nebenkosten: Der oft vergessene Kostenblock
Nach dem Kauf der Immobilie geht es erst richtig los: Ein Umzug will organisiert und bezahlt werden, neue Möbel müssen angeschafft werden, Versorgerverträge abgeschlossen oder umgemeldet werden. Auch kleinere Beträge summieren sich hier schnell zu einem nennenswerten Posten. Wer diese Ausgaben vergisst, unterschätzt die tatsächliche finanzielle Belastung nach dem Immobilienerwerb erheblich.
Viele Käufer rechnen in ihrer Finanzierung nur mit den „offiziellen“ Kaufnebenkosten. Doch die Alltagsrealität zeigt: Transportdienste, Handwerkerleistungen, Küchenanschaffung oder der erste Wocheneinkauf in der neuen Umgebung sind oft mit zusätzlichen Kosten verbunden. Je nach Lebenssituation und Immobilientyp können mehrere Tausend Euro zusammenkommen.
Ein realistischer Budgetplan berücksichtigt daher nicht nur den Kaufpreis und die klassischen Nebenkosten, sondern auch diesen „unsichtbaren“ Block. Gerade Erstkäufer unterschätzen oft, wie teuer das „Ankommen“ im neuen Zuhause wirklich ist.
- Umzugsunternehmen oder Miettransporter
- Einrichtung von Internet- und Telefonanschluss
- Anmeldung und Kaution bei Energieversorgern
- Anschaffung neuer Möbel und Haushaltsgeräte
- Küche und Badzubehör, Lampen, Gardinen etc.
- Renovierungen kleinerer Art (Streichen, Böden)
- Versicherungen: Hausrat, Wohngebäude, Haftpflicht
- Verwaltungsgebühren für Ummeldung und Anmeldung
Kaufnebenkosten im Überblick: Prozentuale Faustformeln und typische Summen
Wer eine Immobilie kauft, sollte nicht nur auf den Preis pro Quadratmeter achten, sondern auch die Nebenkosten prozentual kalkulieren. Je nach Bundesland, Objektart und individueller Situation liegen die Kaufnebenkosten in der Regel zwischen 8 % und 15 % des Kaufpreises. Ein Haus für 400.000 € kann damit realistisch weitere 40.000 € bis 60.000 € an Nebenkosten verursachen – noch ohne Berücksichtigung von Renovierung und Einrichtung.
Die häufigsten Komponenten lassen sich relativ gut prozentual abschätzen. Die Grunderwerbsteuer ist dabei der größte Einzelposten mit bis zu 6,5 %. Notar- und Grundbuchkosten schlagen mit rund 1,5 % bis 2 % zu Buche. Maklerprovisionen liegen – je nach Region und Vertragslage – zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Finanzierungskosten, Bereitstellungszinsen, Eintragungsgebühren und ggf. Versicherungen. Auch Kaufpreisnahe Sanierungen, Umzug und Einrichtung sollten berücksichtigt werden.
Eine strukturierte Übersicht hilft dabei, bereits vor dem ersten Bankgespräch die volle Kostenlast realistisch zu beziffern. Käufer, die sich nur auf Online-Rechner verlassen, unterschätzen oft wichtige Posten. Eine professionelle Beratung kann hier den entscheidenden Unterschied machen – vor allem wenn es um Finanzierungszusagen und Kreditfreigaben geht.
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %
- Notar & Grundbuch: Etwa 1,5 % bis 2 %
- Maklerprovision: Meist zwischen 3 % und 7 %
- Finanzierungskosten: Rund 1 % zusätzlich einkalkulieren
- Sanierung & Modernisierung: Pauschal 2 % bis 10 % zusätzlich ansetzen
- Einrichtung & Umzug: 5.000 € bis 15.000 € je nach Umfang
Rechenbeispiel: So sieht eine typische Gesamtkalkulation aus
Eine realistische Kalkulation hilft, die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs im Blick zu behalten. Nehmen wir an, eine Familie kauft ein Einfamilienhaus für 400.000 €. Hinzu kommen die üblichen Kaufnebenkosten und typische Folgeausgaben. Die folgenden Zahlen sind typische Durchschnittswerte, können regional aber abweichen.
Die Grunderwerbsteuer liegt beispielsweise bei 6,5 % – das macht 26.000 €. Notarkosten und Grundbuchgebühren summieren sich auf etwa 1,8 % des Kaufpreises, also rund 7.200 €. Die Maklerprovision liegt bei 3,57 % (50 % der Gesamtprovision bei 7,14 %) und beträgt damit 14.280 €. Dazu kommen Finanzierungskosten, kleinere Sanierungsmaßnahmen sowie der Umzug.
Am Ende ergibt sich eine Gesamtsumme, die deutlich über dem eigentlichen Kaufpreis liegt. Wer hier ungenau rechnet oder Positionen vergisst, riskiert Engpässe und muss womöglich Nachfinanzierungen teuer nachholen. Deshalb lohnt sich die genaue Planung vor der Kaufentscheidung.
- Kaufpreis: 400.000 €
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): 26.000 €
- Notar und Grundbuch (1,8 %): 7.200 €
- Maklerprovision (3,57 %): 14.280 €
- Finanzierungskosten (1 %): 4.000 €
- Kleinere Sanierungen: 8.000 €
- Einrichtung und Umzug: 10.000 €
- Gesamtkosten: 469.480 €
Fehler bei der Kalkulation vermeiden: Die häufigsten Denkfehler
Viele Käufer machen bei der Planung der Kaufnebenkosten typische Fehler, die teuer werden können. Häufig liegt es nicht an falschen Zahlen, sondern an einer falschen Herangehensweise oder fehlendem Überblick. Besonders Erstkäufer unterschätzen systematisch, wie viele Einzelposten zusammenkommen – und wie schnell diese sich summieren.
Ein weiteres Problem: Die Unterscheidung zwischen “weichen” und “harten” Nebenkosten ist nicht immer klar. Während Notar und Grunderwerbsteuer offensichtlich verpflichtend sind, werden Einrichtung, Umzug oder Sanierung oft als “optional” betrachtet – obwohl sie faktisch notwendig sind, um das Objekt bewohnbar zu machen. Wer diese Ausgaben aus der Kalkulation herauslässt, rechnet sich das Projekt schön.
Auch die Dynamik wird oft unterschätzt. Eine vermeintlich kleine Zusatzleistung beim Notar oder eine spontane Umplanung bei der Sanierung kann schnell zu mehreren Tausend Euro Mehrkosten führen. Je detaillierter die Vorbereitung, desto geringer das Risiko von Nachfinanzierungen oder Liquiditätsengpässen.
- Nur den Kaufpreis im Blick: Nebenkosten werden vergessen oder zu niedrig angesetzt
- Bankrechner blind vertrauen: Viele Tools zeigen keine vollständige Kostenübersicht
- Falsche Eigenkapitalplanung: Nebenkosten werden aus dem Kredit finanziert, was oft nicht zulässig ist
- Kosten für Sanierung oder Einrichtung ignoriert: Diese Posten sind keine Luxusausgaben, sondern nötig
- Puffer fehlt: Unvorhergesehene Ausgaben bringen die Finanzierung ins Wanken
- Einmalige vs. laufende Kosten vermischt: Grundsteuer, Versicherung & Co. gehören nicht zu den Kaufnebenkosten
Regionale Unterschiede: Kaufnebenkosten in Stadt und Land
Die Höhe der Kaufnebenkosten variiert nicht nur nach Bundesland, sondern auch stark zwischen städtischen und ländlichen Regionen. In Großstädten fallen häufig höhere Maklerprovisionen an, da die Nachfrage größer ist und Makler dort leichter höhere Sätze durchsetzen können. Zudem sind Zusatzkosten wie Parkgebühren für Umzugsunternehmen oder Genehmigungen für Halteverbotszonen häufiger erforderlich.
Auf dem Land sind die Grundstückspreise zwar niedriger, was prozentual auch die Nebenkosten senkt. Allerdings kommen dort oft zusätzliche Erschließungskosten oder Investitionen in Infrastruktur hinzu – etwa bei nicht vorhandenen Internetleitungen oder alten Heizsystemen. Auch das Gutachten für die Finanzierung kann teurer werden, wenn das Objekt weit entfernt oder schwer zugänglich liegt.
Ein weiterer Unterschied liegt in der Höhe der Grunderwerbsteuer. Während Bayern mit 3,5 % am unteren Ende liegt, verlangen Länder wie Brandenburg, Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein den Höchstsatz von 6,5 %. Gerade bei höheren Kaufpreisen macht das mehrere Tausend Euro Unterschied aus – ein Punkt, der bei der Standortwahl mitberücksichtigt werden sollte.
Steuerliche Behandlung der Kaufnebenkosten
Die meisten Kaufnebenkosten können von privaten Käufern steuerlich nicht geltend gemacht werden. Sie zählen zur Anschaffung einer Immobilie und sind damit nicht sofort als Werbungskosten oder Sonderausgaben absetzbar. Ausnahmen gelten lediglich bei vermieteten Objekten, wo viele dieser Kosten anteilig oder vollständig steuerlich berücksichtigt werden können.
So lassen sich etwa Notar- und Grundbuchkosten, Maklergebühren oder Finanzierungskosten als Teil der Anschaffungskosten der Immobilie aktivieren und im Rahmen der Abschreibung geltend machen. Die Grunderwerbsteuer ist in solchen Fällen ebenfalls absetzbar. Wichtig ist dabei eine saubere Trennung zwischen privat und gewerblich genutzten Immobilien oder Immobilien zur Kapitalanlage.
Auch Modernisierungs- und Sanierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden – insbesondere, wenn sie den Standard der Immobilie deutlich verbessern. Eine Beratung durch einen Steuerberater ist hier empfehlenswert, um Fehler zu vermeiden und alle Möglichkeiten auszuschöpfen.
Tipps zur Reduktion der Kaufnebenkosten
Auch wenn viele Kaufnebenkosten gesetzlich geregelt oder vertraglich fixiert sind, gibt es dennoch Stellschrauben zur Optimierung. Wer frühzeitig plant, Preise vergleicht und die richtigen Fragen stellt, kann teils mehrere Tausend Euro einsparen. Besonders bei Maklergebühren und Sanierungskosten lohnt sich der genaue Blick.
Die sorgfältige Gestaltung des Kaufvertrags kann beispielsweise dabei helfen, legitime Preisanteile (z. B. für Einbauküche oder Möbel) vom steuerpflichtigen Kaufpreis abzutrennen – wodurch sich die Grunderwerbsteuer reduziert. Aber Vorsicht: Der Betrag muss marktüblich und nachvollziehbar sein, sonst akzeptiert das Finanzamt die Abzüge nicht.
Auch bei Finanzierungsnebenkosten lassen sich durch gezielte Verhandlungen mit der Bank oder dem Verzicht auf unnötige Zusatzleistungen – etwa Restschuldversicherungen – Einsparungen erzielen. Eine gute Vorbereitung hilft, mit klarer Argumentation bessere Konditionen zu erhalten.
- Maklerkosten im Vorfeld hinterfragen oder reduzieren
- Inventar (Küche, Möbel) separat im Kaufvertrag ausweisen
- Gutachterkosten vorab vergleichen
- Bankangebote mit Nebenkosten vergleichen, nicht nur Zinssatz
- Keine unnötigen Zusatzprodukte wie Restschuldversicherungen abschließen
- Bereitstellungszinsen verhandeln oder durch zügige Abwicklung vermeiden
- Auf Eigenleistungen bei Renovierung setzen
- Kostenvoranschläge für Sanierungen einholen, um realistisch zu planen
Wann sich ein Kauf trotz hoher Nebenkosten lohnt
Wer eine Immobilie kauft, sollte nicht nur auf den Preis pro Quadratmeter achten, sondern auch die Nebenkosten prozentual kalkulieren. Je nach Bundesland, Objektart und individueller Situation liegen die Kaufnebenkosten in der Regel zwischen 8 % und 15 % des Kaufpreises. Ein Haus für 400.000 € kann damit realistisch weitere 40.000 € bis 60.000 € an Nebenkosten verursachen – noch ohne Berücksichtigung von Renovierung und Einrichtung.
Die häufigsten Komponenten lassen sich relativ gut prozentual abschätzen. Die Grunderwerbsteuer ist dabei der größte Einzelposten mit bis zu 6,5 %. Notar- und Grundbuchkosten schlagen mit rund 1,5 % bis 2 % zu Buche. Maklerprovisionen liegen – je nach Region und Vertragslage – zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Finanzierungskosten, Bereitstellungszinsen, Eintragungsgebühren und ggf. Versicherungen. Auch Kaufpreisnahe Sanierungen, Umzug und Einrichtung sollten berücksichtigt werden.
Eine strukturierte Übersicht hilft dabei, bereits vor dem ersten Bankgespräch die volle Kostenlast realistisch zu beziffern. Käufer, die sich nur auf Online-Rechner verlassen, unterschätzen oft wichtige Posten. Eine professionelle Beratung kann hier den entscheidenden Unterschied machen – vor allem wenn es um Finanzierungszusagen und Kreditfreigaben geht.
FAQ: Die häufigsten Fragen zu Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Viele Käufer haben Unsicherheiten, wenn es um die konkreten Kosten beim Immobilienkauf geht. Die folgenden häufig gestellten Fragen beantworten typische Unklarheiten und helfen dabei, die Planung sicherer zu gestalten. Insbesondere bei der Finanzierung, der steuerlichen Behandlung und der realistischen Einschätzung aller Positionen bestehen viele Missverständnisse – dieser Abschnitt schafft Klarheit.
Was zählt alles zu den Kaufnebenkosten?
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler, Finanzierungskosten, Sanierung, Umzug und Einrichtung
Wie viel Prozent des Kaufpreises sollte man für Nebenkosten einkalkulieren?
Je nach Region und Umfang 8 % bis 15 % des Kaufpreises
Kann ich Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Banken fordern meist, dass diese aus Eigenkapital getragen werden – Ausnahmen sind selten
Wie senke ich die Grunderwerbsteuer?
Durch Ausweis von Inventar im Kaufvertrag – wenn marktüblich und nachvollziehbar.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Bei Wohnimmobilien meist hälftig geteilt – je nach Bundesland und Vereinbarung
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Was wird häufig vergessen?
Einrichtung, Umzugskosten, kleinere Sanierungen, Versicherungen und Anschlussgebühren
Wie sicher sind Online-Rechner für Nebenkosten?
Sie bieten nur grobe Richtwerte – individuelle Kalkulation ist genauer
Fakten zu Kaufnebenkosten: Zahlen, Quoten, Besonderheiten
Der Begriff Kaufnebenkosten umfasst eine Vielzahl unterschiedlicher Ausgaben, die sich in Summe schnell auf hohe Beträge summieren. Wer plant, sollte mit harten Zahlen arbeiten – denn je klarer die Faktenlage, desto besser die Finanzierungsstrategie. Im Folgenden sind typische Werte und Besonderheiten zusammengefasst, die auf realen Durchschnittsdaten und Erfahrungswerten beruhen.
Wichtig: Alle Angaben sind als Orientierung gedacht. Regionale Unterschiede, individuelle Verträge und spezifische Finanzierungsmodelle können zu deutlichen Abweichungen führen. Trotzdem geben sie einen verlässlichen Rahmen für die erste Kalkulation und den Dialog mit Bank oder Berater.
- Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 %
- Grunderwerbsteuer in NRW, Brandenburg, Thüringen: 6,5 %
- Maklerprovision (inkl. MwSt.): bis zu 7,14 %
- Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5 % bis 2 %
- Durchschnittlicher Umzugsaufwand: 2.000 € bis 5.000 €
- Einbauküche beim Ersterwerb: 5.000 € bis 15.000 €
- Finanzierungskosten zusätzlich: ca. 1 % des Kaufpreises
- Sanierungskosten Altbau (Basismaßnahmen): ab 300 €/m²